2025年末海南全岛封关，2026年上半年成为自贸港红利释放的首个完整周期。海南楼市交出了一份“冰火交织”的成绩单——全省新房销售金额约700亿元，销售均价约1.6万元/平方米，量跌价涨的走势打破了过去“量价齐升”的传统逻辑，也标志着市场进入深度分化期。
成交规模收缩，价格韧性凸显
数据显示，上半年海南房屋销售面积约429.5万平方米，环比下滑近10%；销售金额约700.5亿元，环比下降11.5%。但价格端走出了独立行情：全省房屋销售均价约16310元/平方米，同比微降约2%。若剔除安居房、安置房等非市场化因素，纯商品住宅均价则稳定在1.8万元/平方米以上，同比上涨约5%。
量缩价涨的背后，是供需结构的根本性变化。一方面，住宅用地持续收紧，新房供应向核心板块集中；高端改善型需求成为市场主力，拉高了整体成交均价。
核心城市分化加剧：三亚领跑，海口稳健
三亚依然是全岛价格高地。上半年三亚新房成交均价突破3万元/平方米，单月最高冲至3.3万元/平方米。高端项目如华润海棠悦府以43.78亿元成交金额断层登顶全省榜首，TOP10楼盘中有8个来自三亚，大额资金向头部优质资产集中。
海口市场则呈现“量跌价升”的稳健走势。剔除安居房因素后，市场化商品住宅均价约18230元/平方米，同比上涨约6.9%。刚需与改善需求并存，核心地块土拍热度回升，自住型购房者构成了坚实的市场底盘。
外围市县冷热不均，文旅城市逆势回暖
与三亚、海口的强势不同，外围市县表现分化明显。文昌、万宁等文旅城市逆势回暖，万宁新房销售面积同比大涨70%，文昌成交规模同步攀升，均价维持在9000余元/平方米。而陵水则出现较大调整，销售金额同比降幅达51%。
封关红利释放，市场逻辑重塑
封关半年以来，海南自贸港新增企业13.95万家，同比增长123%，零关税、加工增值免关税等政策全面落地，离岛免税销售金额增长20.5%。产业与人口的持续流入，为楼市注入了长期支撑力。
但值得警惕的是，“房住不炒”的调控基调并未改变，全域限购、安居房大规模供应持续压制短期投机。海南楼市已告别“全域同涨”的粗放周期，进入以产品品质、区位资源、产业配套论英雄的高质量发展阶段。
